2026年土地用途变更：办理程序、适用条件及重要注意事项

法律专栏

15/09/2026

131

土地用途变更是一项重要的行政审批程序，允许土地使用者根据实际需求，并依照法律规定变更土地的使用用途。根据《2024年土地法》及现行有效的相关实施指导文件，土地用途变更只有在完全符合法定条件、严格遵守规定的办理程序，并履行完毕相关财务义务后，方可实施。本文中，维益律师事务所将为您全面介绍2026年土地用途变更的最新规定，包括：须经有权国家机关批准的土地用途变更情形、办理条件、所需申请材料、审批流程、决定权限，以及其他重要注意事项，旨在帮助土地使用者降低法律风险，并在办理过程中节省时间与费用。

1. 什么是土地用途变更？

根据《2024年土地法》第3条第11款的规定，土地用途变更，是指土地使用者依照本法规定，将土地由一种用途变更为另一种用途。

2. 哪些土地用途变更须经批准？

根据《2024年土地法》第121条第1款的规定，土地使用者实施下列土地用途变更之一的，必须取得有权国家机关的批准：

a）将水稻种植用地、特用林地、防护林地或者生产林地变更为农业用地类别中的其他类型土地；

b）将农业用地变更为非农业用地；

c）在实施大型集中养殖项目时，将其他类型土地变更为集中养殖用地；

d）将国家以不收取土地使用费方式交付使用的非农业用地，变更为国家以收取土地使用费方式交付使用或者以出租方式提供使用的其他类型非农业用地；

đ）将非住宅性质的非农业用地变更为住宅用地；

e）将事业设施建设用地或者具有经营用途的公共设施用地，变更为非农业生产经营用地；

g）将不属于商业、服务业用地的非农业生产经营用地，变更为商业、服务业用地。

因此，土地用途变更属于上述情形之一的，土地使用者必须向有权国家机关办理审批手续。此外，土地使用者还须依照《2024年土地法》第133条第1款e项的规定办理土地变更登记。

土地用途变更不属于上述情形的，无须取得有权国家机关批准；土地使用者如有需要，可以依法办理土地变更登记手续。

实施上述须经批准的土地用途变更时，土地使用者必须依法履行相关财务义务。土地用途变更获批后，土地使用制度以及土地使用者的权利和义务，均按照变更后的土地类型确定。

3. 获准变更土地用途的条件

根据《2024年土地法》第122条的规定，批准土地用途变更须符合下列条件：

有权国家机关只有在取得省级人民议会决议，并符合《2024年土地法》第116条规定的批准依据后，方可决定批准将水稻种植用地、特用林地、防护林地或者生产林地变更为其他用途。

但下列使用土地实施投资项目的情形除外：

- 依法属于国会或者政府总理根据《投资法》《公共投资法》《公私合作模式投资法》或者《石油法》批准、决定投资方针权限的项目；
- 依法属于省级人民议会根据《公共投资法》或者《公私合作模式投资法》批准、决定投资方针权限的项目。

将水稻种植用地、特用林地、防护林地或者生产林地变更为其他用途，还必须符合政府规定的标准和条件。

申请将水稻种植用地、特用林地、防护林地或者生产林地变更为其他用途的主体，须符合下列条件：
- 按照投资法律规定缴纳保证金，或者采取其他形式的担保措施；
- 具备相应的财务能力，能够确保按照投资项目的实施进度使用土地，并符合相关法律规定的其他条件；
- 不存在违反土地法律规定的行为；或者虽曾违反土地法律规定，但在提出土地交付、土地租赁或者土地用途变更申请时，已经履行完毕有权机关作出的、已发生法律效力的决定或者判决。

对土地使用者是否违反土地法律规定的认定，应当以其在越南全国范围内正在使用的全部地块为审查对象。

批准土地用途变更以实施商品住房建设投资项目的，还须同时符合下列条件：
- 符合《2024年土地法》第122条第2款规定的实施投资项目所适用的土地用途变更条件；
- 获得国家批准变更土地用途的主体，依法享有住宅用地使用权，或者同时享有住宅用地及其他类型土地的使用权；
- 符合土地利用规划、土地利用计划、城乡规划法律规定的相关规划，以及当地住房发展纲要和发展计划；且不属于《2024年土地法》第78条和第79条规定的国家因国防、安全目的，或者为国家、公共利益而发展经济社会所实施的土地征收情形；
- 已取得有权机关依照投资法律规定出具的批准投资方针并同时批准投资者的书面文件。

4. 土地用途变更的决定权限、办理流程及手续

4.1 批准土地用途变更的决定权限

根据《2024年土地法》第123条以及政府第49/2026/NĐ-CP号议定第14条第1款、第15条的规定，省级人民委员会有权作出批准土地用途变更的决定，并决定向其他有权机关或者有权人员进行权限下放或授权。

同时，省级人民委员会负责规定本行政区域内的土地行政办理流程和手续，其中包括土地用途变更的办理流程和手续。

4.2 土地用途变更的办理流程和手续

根据农业与环境部关于实施政府第49/2026/NĐ-CP号议定的第1153/BNNMT-QLĐĐ号公文所附附件二，土地用途变更的办理流程和手续可参考如下：

（1）申请材料

土地用途变更申请材料包括：

按照第1153/BNNMT-QLĐĐ号公文所附表格02填写的申请书；
下列文件之一：
- 《土地法》第3条第21款、第256条第3款规定的证书之一；
- 《土地法》第137条规定的文件之一；
- 有权国家机关依照不同时期土地法律规定作出的土地交付决定、土地出租决定或者批准土地用途变更的决定；
地籍图摘录件或者地籍测量图。

（2）办理流程

申请土地用途变更的组织或者个人，应当向一站式受理窗口提交一套规定的申请材料。一站式受理窗口收到材料后，将其转交农业与环境专业主管机关处理。
农业与环境专业主管机关履行下列职责：
- 审查、核验申请材料；申请材料不完整或者不符合规定的，指导申请人重新制作或者补充材料；
- 对申请变更用途的地块进行现场核查；
- 将相关信息转送有关专业主管机关，以办理土地使用费、土地租金减免情形的认定手续，包括依法免除整个租赁期限土地租金的情形；
- 完善申请材料，并报请相应权限层级人民委员会主席作出批准土地用途变更、变更土地使用形式、延长土地使用期限或者调整土地使用期限的决定。
相应权限层级人民委员会主席审查申请材料，并作出批准土地用途变更、变更土地使用形式、延长土地使用期限或者调整土地使用期限的决定。
有关专业主管机关按照下列规定办理：
- 对于依法须缴纳款项，以供国家补充因用途变更而减少的水稻专用种植用地面积，或者提高水稻种植用地使用效率的情形，农业与环境专业主管机关应当按照本议定所附表格11，将相关信息转送财政机关。财政机关负责核定应缴金额，并按照本议定所附表格12发出缴款通知；
- 对于需要确定基础设施建设费用的情形，建设主管机关应当依照建设法律规定核定基础设施建设费用，并将相关信息转送税务机关；
- 对于须缴纳土地使用费或者土地租金的情形，农业与环境专业主管机关应当依法组织确定土地价格，并按照本议定所附表格10将相关信息转送税务机关；
- 税务机关负责核定土地使用费、土地租金，以及按照政府关于土地使用费、土地租金的规定在一定年限内获得减免的土地租金额，并确定依法应当履行的其他财务义务；随后向土地使用者发出缴款通知；
- 土地使用者应当按照税务机关以及财政机关发出的缴款通知履行财务义务。税务机关和财政机关（如有）确认土地使用者已经履行完毕财务义务，并将确认结果通知农业与环境专业主管机关。
具有土地管理职能的机关履行下列职责：
- 对于属于省级人民委员会主席权限范围内的国家土地出租事项，由省级土地管理机关签订土地租赁合同或者土地租赁合同补充协议；
- 对于属于乡级人民委员会主席权限范围内的国家土地出租事项，由乡级土地管理机关报请乡级人民委员会主席签订土地租赁合同或者土地租赁合同补充协议；
- 将申请材料转送土地登记办公室或者土地登记办公室分支机构，以依法办理土地变更登记，更新、修正土地数据库和地籍档案，并向申请人返还办理结果。