越南土地使用权转让过程中常见的法律风险

1.1. 事实上产生风险的原因:

  - 买家信任卖家：因为相信卖方是朋友或熟人所以买方主观认为转让的地块与土地使用权证的状况相同，没有被相邻家庭侵占，与土地使用权证上记载的现状相比不存在任何损失或者该地块未纳入任何项目规划。

- 出售价格低于该地区同类型土地价格：根据目前的土地利用状况，规划存在问题或存在争议风险的地块通常是比该地区同类型土地便宜得多的地块；

- 购买时的心态是价格高了就立刻卖给其他人，所以在核实该地块合法性的过程中具有主观性：很多人买地都是抱着“冲浪”的心态，当收到更高的价格时，他们愿意将这块地块转让给别人，因此他们有一种主观心态，不检查地块的实际情况或规划检查，尽管这些工作可以轻松快捷地完成。

将该地块转让给他人，从而产生不去核实该地块的实际情况或检查规划的主观心态，纵然这些工作可以轻松快捷地完成。

- 买方不了解法律：由于对法律缺乏了解，买方无法预防与土地使用现状和规划相关的风险。

此外，与此风险相关的来自买方、卖方甚至其他第三方的原因有很多。

1.2可能遇到的风险：

 对于在规划内的地块：

- 不允许施工：如果该地块位于公共工程规划区域或国家主管部门有规定不允许施工，则肯定不会获得施工许可。如果决定“偷偷办理”建设，肯定会遇到很多问题，建设工程不会记录在土地使用权证上，以后想做任何事情都很难得到政府的许可。同时，国家收回土地时，违法建设不予补偿。

- 出售或抵押困难：想要转售规划区内的一块土地是非常困难的，无论位置多么好。如果有人来看了并感到满意，当他们知道该地块已纳入规划时，他们放弃的可能性很大。即使价格降低，也很难有人敢买，因为土地使用者的权利会受到限制。

同时，如果想将地块抵押给银行贷款，由于在规划中的特点，银行也不会批准贷款申请。

对于土地使用权出让前未进行实地考察:

- 相邻地块所有者侵占您的土地时的风险：侵占土地经常发生在相邻家庭之间，是引起土地纠纷的常见原因之一。

第91/2019/ND-CP号法令第3条第一款及第而款对土地被侵占及占用的行为解释如下：

“土地侵占”是指土地使用者为扩大可用土地面积而移动地标或地块边界：

+ 未经国家土地管理机构许可；或

+ 没有获得该土地合法使用者的许可。

- “土地占用”是指有下列情况之一的土地使用：

+ 未经国家土地管理机构许可，擅自使用土地。

+ 未经其他组织或者个人许可，擅自使用其他组织或者个人合法使用权的土地。

+ 使用国家分配或租赁的土地，其使用期限届满而国家未延长使用期限（家庭和个人直接从事农业生产、使用农用地的除外）。

很多情况是土地购买者主观不进行实地考察，在进行新建时才重新测量土地面积并发现侵占情况，从而引发土地纠纷及可能要很多年来处理和造成很多损失并限制了一些权利的土地使用者。

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