以土地使用权作价入股成立公司

1. 以土地使用权作价入股的定义

根据2020年企业法第四条第十八款规定，入股为“将资产作价出资造成公司注册资本，包括：出资成立公司或向已设立的公司出资追加注册资本”。

作为出资的资产可以是可自由兑换的外币越南盾、黄金、土地使用权、知识产权、技术、技术知识以及其他可以用越南盾估价的财产（2020年企业法第三十四条）。作为上述财产的合法所有者或者对上述财产拥有合法使用权的个人/组织，才有权依法将该财产出资。 因此，土地使用权作价入股是指使用权从出资者向公司的转让。

2. 以土地使用权作价入股的条件

根据2013年土地法第一百八十八条规定，土地使用者以土地使用权出资的，必须符合下列条件：

• 有证明书，但2013年土地法第186条第3款规定的情形和第168条第1款规定的继承情形除外；
• 第二，土地不存在争议；
• 第三，土地使用权不为保障判决执行而被扣押；
• 第四，土地使用期限未届满。

另根据第01/2017/ND-CP号议定第2条第34款规定，以土地使用权出资实施投资项目需符合以下条件：

• 属于规定的情形（2013年土地法第179条第1款i点）；
• 投资项目的实施必须符合国家主管部门批准的总体规划、土地使用规划、建设规划、城市规划、住房开发规划、农村居民区规划、新农村公社建设规划的规定；
• 须有经项目实施地区土地使用者同意和省人民委员会批准的土地使用权作价出资和土地使用权调整方案；
• 必须维护项目区土地使用者的权益。

另外，根据2015年民法典第一百一十七条第一款的规定，参与土地使用权作价出资交易的主体必须具有完全民事行为能力和民事权利能力，并自愿参与交易。

3. 以土地使用权出资接受条件

根据2013年土地法第169条规定，经济组织/合营企业有权以土地使用权出资方式受让土地使用权。

但经济组织为进行生产经营投资接受以农地使用权的出资的，需符合2013年土地法第一百九十三条规定以下条件：

• 第一，接受农业土地出资以实施项目的经济组织获得国家主管机关的书面批准；
• 第二，土地使用权出资的土地面积的用途必须符合国家主管部门批准的土地利用总体规；
• 第三，对于种水稻的土地，国家将种水稻的土地交接用于非农业用途的人，必须根据 2013 年《土地法》第 134 条第 3 款的规定向国家缴纳费用，以国家补充水稻种植专用土地或者提高水稻种植土地的利用效率。

4. 以土地使用权作价出资手续

第43/2014/ND-CP号议定第79条规定以土地使用权出资的手续如下：

• 土地使用者应提交01套行使土地使用者、土地附属资产所有者的权利的申请文件。

土地使用者对部分地块行使权利的，土地使用者在提交行使土地使用者权利的申请文件之前应当请土地登记机关对需要行使土地使用者权利的区域进行测量和划分。

• 土地登记机关负责审核档案，符合规定行使权利的，应当履行下列职责：

• 在必须按规定履行财务义务的情况下，向税务机关发送地籍信息以确定并通知财务义务的征收；
• 根据自然资源和环境部的规定，确认所颁发证书的变更内容。在需要办理土地使用权、房屋及其他土地附着财产所有权证明的情况下，应当制作申请资料，提交有权颁发土地使用权、房屋及其他土地附着财产所有权证书的机关；
• 调整和更新地籍记录和土地数据的变更； 将证书交给土地使用者或公社人民委员会（对于向公社人民委员会提交申请文件的情形）。

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