越南土地使用权转让过程中常见的法律风险

1.1 什么是手写买卖文件、公证公及认证？

《手写土地买卖文件》可以理解为双方参与交易以手写形式《自行起草》的书面文书，内容有关土地使用权的转让、土地使用权和附属资产的转让。这份土地买卖协议上虽有双方签字，也可能有见证人，但未经公证、认证。

《公证》：是由某一机构的公证人进行公证：

+ 以书面形式证明合同、其他民事交易的真实性、合法性。

+ 根据法律规定，必须公证材料或个人、组织自愿申请公证的材料或文件，其准确性、合法性，以及在不违背社会道德的前提下，从越南语翻译成外语或从外语翻译成越南语。

《认证》：是指根据第 23/2015 / NĐ -CP 号法令的规定，主管机构或组织根据正本、原本...对信息、文件、合同、交易进行认证的行为。

- 认证活动有四种类如下：

+ 发行正本的副本；

+ 认证正本的副本

+ 签名的认证；

+ 合同、交易的认证。

1.2 实际过程中发生风险的理由：

- 土地卖出的价格低于该地区同类的土地：以手写文件进行买卖土地的通常是没有土地使用许可证、规划有纠缠或者法律上不明确等。因此，这些地块将比该地区同类型的土地便宜很多；

- 因为转让手续也比较复杂及要出很多时间去办理，所以买方买土地时会有想法立即卖出，只要客户出高价格就马上把土地再转让给他人：一般情况，个方在签订土地使用权和附属财产的转让合同时，都要经过公证及认证，并在公证及认证所要提供很多有关土地的文件、有关婚姻关系、买卖个方的身份证等。不仅这些手续，在公证完成后，一方还需要进行交税手续、变更登记，这些工作要出很多时间及费用。因此，许多人虽然明知有风险的，但还接受购买及使用手写的合同并没有进行公正及认证和办理其他手续。

- 本交易无交税：因为手写的交易没有通过正式方式登记所以不用交税及可以节省卖方或买方办理时所需花费的资金。

- 买方对卖方有信任：由于买方相信卖方是朋友或熟人，所以买方主观上认为不会发生任何诈骗、纠纷。利用这种心理，许多人就会诱使其他人用手写文件或合同未公证、认证，合同的条款极其粗略、含糊不清地进行买卖。

- 买方不了解法律，以及完全相信经纪人或卖方：因为他们不知法律，所以买方不会知道这份买卖合同必须进行公证及认证。同时，在经纪人和卖方的共同引导下，他们可以直接要求客户签订手写文件或合同，而无需要经过其他机关的公证和认证这些文件。

另外，由于买方及卖方甚至其他第三方的多种原因导致双方同意在未经公证、认证的情况订立手写买卖文件或买卖合同。

1.3 可能会遇到的风险：

- 对于土地使用权尚未确认的土地：诺使用手写文件或建立合同而未公证的形式转让就不能保证其法律效力。因依法规定就是未取得土地使用证的土地不得确认交易。因此，使用手写文件进行买卖或建立合同但未经公证及认证来买卖此类土地是不合法的及法律未认可的。

- 对于已确认土地使用权的土地：

根据2015年民法典第一百一十七条第二款对民事交易生效的条件规定，据此：《在法律有规定的情况下，民事交易形式是民事交易有效的条件》。

因此，根据2013年土地法第一百六十七条第三款a点规定：

《对于转让、赠送、抵押、以土地使用权出资的合同，土地使用权及其附属财产必须进行公证及认证…》

据此，2013年土地法生效之日起（2014年07月01日起），转让、赠送、抵押、以土地使用权出资的合同，土地使用权及其附属财产必须进行公证及认证。依据2015年民法典第一百二十九条规定，如合同未经公证及认证就无效（因为未遵守形式规定所以民事交易无效）。

注：在此情况下，根据2015年民法典第一百二十九条第二款规定仍可提出起诉及请求法院确认该转让是合法的。因此，如果民事交易以书面形式成立，但违反了公证、认证的强制性规定，并且一方或多方已履行了交易中至少三分之二的义务，则根据一方或多方的请求，法院可以签发承认该交易有效性的决定。

因此，如果符合2015年民事法典第一百二十九条规定的条件，该手写文件仍有法律效力。但当事人必须向法院提出起诉并要求认可该交易，这种情况造成浪费时间并在法院调解过程中当事人无法进行任何交易。

以上为维益律师事务所对越南土地使用权转让过程中常见的法律风险的法律咨询，关于使用未经公证及认证的合同或手写文件进行买卖土地的风险。如贵客户有任何问题或需要相关法律咨询，请联系我们，以获得全面、高效、专业的法律支持。